Усиление защиты заемщиков и новые требования к процедурам продажи заложенного имущества

В апреле–мае 2026 года в Республике Кипр были приняты важные законодательные изменения, направленные на регулирование отношений между заемщиками, кредитными учреждениями и приобретателями кредитных обязательств. Новые положения затрагивают сферу жилищного кредитования, порядок предоставления дополнительных гарантий, а также процедуры реализации ипотечного имущества.

Изменения внесены посредством Закона о внесении изменений № 2 в Закон о договорах потребительского кредитования, связанных с недвижимым имуществом, предназначенным для проживания, № 117(I) от 2026 года, опубликованного 12 мая 2026 года, а также Закона о внесении изменений в Закон о передаче и ипотеке недвижимого имущества № 76(I) от 2026 года, опубликованного 21 апреля 2026 года.

Запрет на требование дополнительных гарантий при достаточном ипотечном обеспечении

Одним из наиболее существенных изменений является введение новой статьи 18А в законодательство о договорах потребительского кредитования, связанных с жилой недвижимостью.

Согласно новой норме, если ипотека на недвижимое имущество, являющаяся обеспечением жилищного кредита, в сочетании с кредитоспособностью заемщика обеспечивает достаточное покрытие суммы кредита, лицензированным кредитным учреждениям, покупателям кредитов и покупателям кредитных обязательств запрещается требовать предоставления дополнительных гарантий или дополнительного обеспечения.

Таким образом, если стоимость заложенной недвижимости и финансовое положение заемщика уже обеспечивают надлежащую защиту интересов кредитора, последний не вправе требовать дополнительных форм обеспечения, включая предоставление другого имущества в залог или личных гарантий третьих лиц.

Данная поправка имеет особое значение в условиях кипрского рынка, где после передачи значительного количества кредитных портфелей специализированным кредитным компаниям и фондам возникали ситуации, когда заемщики сталкивались с требованиями предоставить дополнительные гарантии даже при наличии достаточного ипотечного обеспечения.

Новая законодательная норма закрепляет принцип соразмерности обеспечения: объем гарантий, требуемых от заемщика, должен соответствовать реальному уровню риска и размеру кредитного обязательства.

Введение минимальной цены при дальнейшей продаже заложенной недвижимости

Второе существенное изменение касается процедуры реализации заложенного имущества в соответствии с Законом о передаче и ипотеке недвижимого имущества.

Поправка к статье 44ΙΑ изменяет порядок продажи недвижимости после того, как первоначальный аукцион не привел к продаже имущества.

Ранее кредитор имел возможность продолжать процедуру продажи без установленной минимальной цены, что потенциально создавало риск реализации недвижимости по цене значительно ниже ее рыночной стоимости.

После вступления изменений в силу дальнейшая продажа заложенной недвижимости должна осуществляться с установленной резервной ценой, которая не может быть ниже 50% рыночной стоимости данного имущества.

Например, если рыночная стоимость недвижимости согласно последней оценке составляет 300 000 евро, минимальная цена продажи в рамках указанной процедуры не может быть ниже 150 000 евро.

Данное изменение направлено на предотвращение продажи недвижимости по чрезмерно заниженной стоимости и обеспечение более справедливого баланса между правом кредитора на взыскание задолженности и необходимостью защиты имущественных интересов заемщика.

Увеличение срока для реагирования на уведомления о продаже имущества

Дополнительные изменения были внесены в статью 44Γ Закона о передаче и ипотеке недвижимого имущества, регулирующую порядок направления уведомлений о предполагаемой продаже заложенной недвижимости.

Срок, предоставляемый заинтересованным лицам для принятия соответствующих мер после получения уведомления, был увеличен с 21 дня до 30 дней.

Кроме того, были заменены официальные формы уведомлений типа I и типа IA, используемые в процессе уведомления о предполагаемой продаже имущества, с целью их соответствия новым законодательным требованиям.

Увеличение установленного срока предоставляет заемщикам больше времени для анализа своей ситуации, получения юридической консультации, проведения переговоров с кредитором или рассмотрения возможных вариантов реструктуризации задолженности.

Практическое значение изменений для заемщиков

Новые законодательные положения укрепляют правовую позицию заемщиков в нескольких ключевых направлениях.

Во-первых, заемщики получают дополнительную защиту от требований предоставить чрезмерные или необоснованные дополнительные гарантии, если существующее ипотечное обеспечение и их кредитоспособность уже покрывают обязательства по кредиту.

Во-вторых, устанавливается дополнительная гарантия сохранения стоимости заложенной недвижимости путем введения минимальной цены продажи при определенных этапах процедуры реализации имущества.

В-третьих, заемщикам предоставляется больше времени для реагирования на уведомления, связанные с возможной продажей заложенной недвижимости.

Важное уточнение

Несмотря на усиление защиты заемщиков, новые изменения не отменяют обязательств по погашению жилищных кредитов и не прекращают право кредиторов предпринимать предусмотренные законом действия в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора.

Процедуры взыскания задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество по-прежнему могут применяться в соответствии с действующим законодательством, если заемщик не выполняет свои обязательства или не участвует в доступных процедурах реструктуризации кредита.

Основная цель новых положений заключается не в отмене прав кредиторов, а в установлении более сбалансированной правовой системы, которая одновременно обеспечивает возможность взыскания задолженности и защищает заемщиков от несоразмерных требований и процедур.

В связи с этим заемщикам, получающим уведомления от кредитных учреждений, управляющих кредитами или покупателей кредитных портфелей, рекомендуется своевременно обращаться за юридической консультацией и внимательно оценивать доступные варианты защиты своих прав.